茂自然资规〔2023〕1号
各区、县级市人民政府，广东茂名滨海新区、茂名高新区、水东湾新城管委会，市直有关单位：
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）等有关文件，为进一步规范办理茂名市城镇开发边界范围内国有建设用地变更使用条件（含变更用途、用地使用强度等）程序，经市政府同意，现就有关事项通知如下：
一、申请变更使用条件的情形
（一）申请变更使用条件须符合相关法律、法规规定可变更使用条件的要求，且符合《茂名市建设用地规划条件核发变更管理试行办法》（茂府〔2013〕38号）的规定。申请变更使用条件包括改变土地用途、变更用地使用强度强制性指标和其它用地使用强度指标。
（二）申请改变土地用途的，需符合相关法律、法规规定且满足下列情形之一：
1.居住用地、商业服务业用地可按程序申请用途互相变更，也可按程序申请变更为工矿用地、仓储用地等其他经营性用地或非经营性用地。
2.工矿用地、仓储用地可按程序申请用途互相变更，也可按程序申请变更为非经营性用地。
3.公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用地等非经营性用地可按程序申请用途互相变更。
4.工矿用地、仓储用地以及非经营性用地申请变更土地用途为商业服务业、旅游、娱乐、居住等经营性用地，或非经营性用地申请变更土地用途为工矿用地、仓储用地，需由有批准权的人民政府收回土地使用权后，重新公开出让。(按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地除外）
（三）原则上不得变更用地使用强度强制性指标（含变更容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度），确有必要的，可依法提出申请，并提交市规划委员会审议。
（四）变更其它用地使用强度指标的（含变更商住比例、车位配比），可申请变更使用条件。
（五）以上依法申请变更使用条件的情形不包括《国有建设用地使用权出让合同》或法律、法规、规章等相关规定明确应当收回土地使用权的情况。
二、变更土地用途后宗地使用年限的确定
（一）对单宗土地变更用途的，变更用途后以变更土地使用条件新核发的规划条件印发之日作为起算期日，并给予该用途法定最高年限，但不得超过原土地出让合同约定的终止日期。此外，以往已发证的出让土地，登记为综合、混合住宅、商住50年或者70年的，土地使用权人凭住宅兼容商业（或商业兼容住宅）规划条件申请变更登记的，变更登记以原出让年期起始日作为起算期日，使用年限为相应用途法定最高出让年限扣减已使用年限后的剩余年限。
变更前土地有两种以上用途的，规划条件未明确各用途比例或者无规划条件的，各用途比例按简单算术平均数分摊；其中，若以往登记为综合、混合住宅、商住50年或者70年的，则按商服和住宅各占50%比例确定。
（二）对多宗相连土地变更用途的，即两宗及两宗以上相连土地经批准合并统一开发建设的，根据自然资源主管部门出具合并后的规划条件，待合并宗地为同一土地使用权人（含共有情形）且存在不同用途和剩余年限的，按待合并土地面积、用途和出让期日的加权算术平均数确定合并后的土地出让期日，使用年限为相应用途法定最高出让年限扣减已使用年限后的剩余年限。
已使用年限是指出让年期起始日至自然资源主管部门正式受理土地使用权人变更申请之日。
三、变更使用条件的审批及办理程序
（一）在申请变更使用条件前，土地使用权人应向自然资源主管部门申请核发变更土地使用条件的规划条件，自然资源主管部门根据《茂名市建设用地规划条件核发变更管理试行办法》（茂府〔2013〕38号）的规定进行审批。在审批变更土地使用条件的规划条件过程中，自然资源主管部门应当就是否符合控制性详细规划及是否需要收回国有土地使用权进行审查；对不需要收回且符合控制性详细规划等条件的，出具变更土地使用条件的规划条件手续；若需收回，由自然资源主管部门按收回国有土地使用权有关程序执行。其中，涉及增加容积率等变更用地使用强度强制性指标的，参照茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理工作的有关规定执行。
（二）取得变更土地使用条件的规划条件后，土地使用权人应在规划条件有效期内向自然资源主管部门申请办理用地变更手续。
（三）自然资源主管部门受理变更申请后，通过公开方式委托确定3家评估机构进行评估，采用与评估结果算数平均值最接近的一家评估机构出具的评估结果。变更土地用途的，由自然资源主管部门根据评估结果，拟订变更土地用途处置方案报有批准权的人民政府审批。
（四）自然资源主管部门与土地使用权人签订补充协议或重新签订出让合同，并按评估结果调整土地使用权出让金。
（五）若涉及变更土地用途，土地使用权人应凭补充协议、出让金及税费等费用的缴费凭证、其他相关资料向自然资源主管部门申请办理不动产权变更登记。自然资源主管部门核发《建设工程规划许可证》前，应核查土地使用权人办结变更土地使用条件的情况。
四、计算土地出让金的标准
根据国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）进行评估，并按评估结果执行。
五、附则
（一）自然资源主管部门在办理变更使用条件的审批时应严格按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《建设用地容积率管理办法》等规定执行。
（二）若本通知所涉及的上位法或依据文件超过有效期、重新修订，则按最新的相关政策文件执行。
（三）本通知由茂名市自然资源局负责解释，自发布之日起实施，有效期五年。
附件：国有建设用地使用年限加权平均值计算公式
茂名市自然资源局
2023年7月28日
附件
国有建设用地使用年限加权平均值计算公式
假设有n宗用地合并为一宗用地，各宗地面积分别为S1，S2，…，Sn ，各宗地所占面积比例分别为A1，A2，…，An(其中A1+A2+…+An=100%)，各宗地出让年限为t1,t2,…,tn、剩余土地使用年限分别为T1，T2，…，Tn，则平均的土地出让年限为：
ｔ＝A1 t1+A2 t2+…+ tn An
平均剩余的土地出让年限为：
T＝A1 T1+A2 T2+…+ Tn An
起算期日距现计算时点的时间差（已使用年限）为：
△Ｔ＝ｔ-Ｔ
备注：
1、如一宗地存在多种用途，则宗地出让年限及剩余使用年限，按各用途所占比例取加权平均值。
2、计得合并宗地起算期日后，按规划设计条件相应用途法定最高出让年限扣减平均已使用年限，剩余年限作为合并宗地的使用权年限。
3、一年按365天计，每年2月按28天计。
相关链接：《茂名市自然资源局关于规范国有建设用地变更使用条件程序有关事项的通知》解读
《茂名市自然资源局关于规范国有建设用地变更使用条件程序有关事项的通知》图文解读
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