《茂名市“房地一体”农村不动产登记发证工作实施细则》政策解读-茂名市自然资源门户网站

一、出台背景

为贯彻落实2019年中央一号文件和《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》等文件精神，加快落实省委、省政府《关于对标三年取得重大进展硬任务扎实推动乡村振兴的实施方案》，省自然资源厅《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》关于全面加强宅基地管理的任务要求，我局于2020年12月印发《茂名市“房地一体”农村不动产登记工作实施细则》，有效指导了我市“房地一体”农村不动产登记工作的开展，保障农民合法权益。《茂名市“房地一体”农村不动产登记工作实施细则》已于2023年12月失效，不能再作为行政管理的依据。

为做好部门规范性文件的及时修订工作，确保行政管理的持续性和有效性，明确各项工作规范，确保我市“房地一体”农村不动产登记工作顺利进行，我局根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》等文件，结合我市实际，对《茂名市“房地一体”农村不动产登记工作实施细则》开展修订工作，起草了《茂名市“房地一体”农村不动产登记工作实施细则（送审稿）》（以下简称“《细则》”）。

二、目标任务

《细则》要求在全市集体土地范围内对符合登记发证条件的农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。同时，为避免重复发证，历史上已分别颁发合法宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，即历史上已合法确权登记的宅基地及其地上房屋和集体建设用地及其地上建筑物、构筑物，无需换发新证。

三、政策依据

根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》《自然资源部办公厅关于印发<宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答>的函》《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》《广东省自然资源厅关于进一步明确“房地一体”农村不动产登记有关问题的通知》等规定制定细则内容。

四、登记范围和申请登记主体

本次确权登记范围是集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括临时性建筑物和构筑物。

根据宅基地使用权和集体建设用地使用权两种不同登记类型明确了申请登记主体。

关于登记主体因继承房屋占用农村宅基地的，需明确宅基地具有福利性质，农民获取的途径是无偿向村委会申请，宅基地的所有权是属于村集体，农民的宅基地使用权可以依法由子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民办理继承的，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

已合法取得宅基地使用权或房屋所有权，后因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出，迁出前户口属本村原村民的，可按规定申请登记发证。

非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的应符合以下相关要求：1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

五、确权登记原则

为尽可能地解决我市农村宅基地和集体建设用地历史存量问题，提高登记发证率，从“依法依规、尊重历史、为民利民”的角度出发，《细则》中就宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权的确权登记问题分阶段、分情形提出了一些处理原则。

一是对于有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇规划审批手续且竣工的，依法依规办理确权登记。

二是对于无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，结合《村镇建房用地管理条例》《中华人民共和国土地管理法》《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》相关政策依据，按照1982年以前、1982年至1987年以及1987年以后三个阶段，对不同情形提出了处理原则。

三是明确宅基地使用权按照“一户一宅”要求确权登记到户。关于“户”的认定问题，明确以“成年”作为分户的认定条件，每名年满 18 周岁的成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。强调保障农村妇女作为家庭成员应享有的合法权益。

四是明确了继承、分家析产涉及的相关问题的处理办法。

五是明确对于有合法的宅基地使用权来源材料的房屋，建房实际占地面积少于批准面积的，按宗地红线面积确权登记；宅基地实际使用面积超过权属来源确定的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

六是明确对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外的，以2008年1月1日《城乡规划法》为时间节点分阶段处理。强调对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

七是关于集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权确权登记问题，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）明确的原则，以1987年1月1日《土地管理法》实施为时间节点分阶段处理。

八是确定了对“房地一体”调查过程中涉及“三调”与“二调”地类信息不一致的宗地，以“三调”地类信息为准。在确保地类真实性的前提下，应综合考虑地类来源的合理、合法性。

九是明确新的不动产权证书核发前，需回收注销旧证再办理新证。权利人未提供旧证直接申请办理不动产登记的，不动产权证书核发后，旧证一律由不动产登记机构依职权注销。

十是确定了“三级确认”的具体流程。

六、工作要求

一是明确了各级政府部分的责任分工，为工作的顺利开展提供制度保障。

二是明确各地人民政府要将项目工作费用足额纳入本级财政预算或现有部门预算资金中统筹解决，不得向申请人收费。

三是加强责任追究。明确了存在违法违规情形的相关批准、登记文件由相应职能部门按程序予以撤销或确定为无效。对违反规定的相关工作人员追究责任。

七、有效期限

本细则自发布之日起施行，有效期三年。