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《茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理规定》政策解读

日期:2020-07-08 16:03:54来源:本网

政策原文关于印发《茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理规定》的通知

       《茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理规定》(茂府规〔2020〕7号,以下简称《管理规定》),于2020年6月28日经市政府十二届116次常务会议审议通过,有效期五年。

一、出台《管理规定》的目的是什么?

       随着我市土地资源紧缺与城市发展的矛盾日益尖锐,急需有效盘活存量用地,开拓发展空间。在国家政策导向明确鼓励集约节约用地的背景下,我市有相当数量出让时无约定容积率或者基准容积率较低的土地,不符合新的城市规划,不适应新形势发展需要,迫切需要有相应的政策法规来规范这些土地的开发建设。因此,2009年我市出台了《茂名市规划区建设项目增加容积率补交土地差价管理暂行规定》(茂府〔2009〕90号,以下简称“90号文”),2013年,我市在90号文基础上进一步修改完善,制定了96号文。自90号文和96号文相继实施以来,为解决历史用地在规划报建过程中有关容积率确定和补交土地差价等问题提供了有力的政策法规依据,大力推动了我市存量用地集约节约开发利用。在实施过程中也得到相关用地单位和公众的支持。因96号文自2014年1月1日起实施,有效期五年,已于2019年1月1日过期失效。为进一步盘活我市已出让未建低效用地,特制定本《管理规定》。

二、《管理规定》的适用范围是哪些?

       《管理规定》基本延续96号文限定的适用范围,即在茂名市茂南区、电白区行政区域范围内的国有建设用地涉及增加容积率建设须补交土地差价的。所称须补交土地差价的国有建设用地,是指居住用地、商业服务业设施用地及物流用地等国有建设用地,不包括仓储用地、工业用地及公益性项目用地。法律、法规及“三旧”改造政策另有规定的,则从其规定。另外明确对于《管理规定》,信宜市、高州市和化州市人民政府可参照执行。

三、容积率的定义是什么?

       本规定所指容积率,是指在一定的地块内计入容积率的总建筑面积与相应的规划用地面积的比值。由于部分配套公共服务设施和地下停车场等建筑面积是不计入容积率的,因此,总建筑面积需扣除这部分建筑面积,明确表述为计入容积率的总建筑面积。

四、容积率指标计算依据什么文件?

       96号文规定容积率指标计算统一按《茂名市建设用地容积率计算规则》中的有关规则执行。由于2018年12月市政府批准实施新的《茂名市城市规划管理技术规定》,该规定对容积率指标计算有新的内容和要求,所以《管理规定》相应修改为:“容积率指标计算统一按《茂名市城市规划管理技术规定》中的有关规定执行”。

五、基准容积率如何确定?

     《国有建设用地使用权出让合同》约定的容积率,为基准容积率。但因历史原因,尚未签订出让合同或者已出让土地合同中没有约定容积率的,则按下列原则确定基准容积率:

     (一)土地出让时有已经批准的控制性详细规划的,以该控制性详细规划确定的容积率为基准容积率;

      (二)出让时无已批准的控制性详细规划,但有已批准的修建性详细规划的,以该修建性详细规划确定的容积率为基准容积率;

      (三)出让时既无已批准控制性详细规划,又无已批准的修建性详细规划的,则按1.5确定其基准容积率。

       第(一)、(二)款是以出让时经批准的相关规划的容积率作为基准容积率。第(三)款主要是依据当时河东片区2008年前已基本建成小区的总体平均容积率(约为1.49,取小数点后一位为1.5)确定,符合我市的城市发展和经济社会发展的实际情况,与我们经济社会发展水平相当的周边城市阳江的做法也与我市一致。上述条款也是延续90号、96号文的相关规定。

六、建设用地增加容积率补交土地差价如何计算?

      建设用地增加容积率补交土地差价的计算公式为:应补交的土地差价=楼面地价×新增计容建筑面积。

七、楼面地价如何确定?

       楼面地价按新容积率规划条件下,根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发【2018】4号)及有关规定确定。估价期日以自然资源部门依法受理补缴地价申请时点为准。

       96号文关于楼面地价的表述主要是根据2011年广东省国土资源厅《转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》(粤国土资利用函〔2011〕3101号),估价期日定为市政府同意批准增加容积率的日期。由于2018年出台了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发【2018】4号),文件明确估价期日以国土资源部门(机构改革后调为自然资源部门)依法受理补缴地价申请时点为准。因此,楼面地价及估价期日的表述相应作了修改。

八、新增计容建筑面积如何核定?《管理规定》与96号文有何区别?

       核定新增计容建筑面积,以批准变更规划条件所新增的计容建筑面积(新容积率规划条件下计容建筑面积-基准容积率条件下计容建筑面积)为准,或规划条件核实时实测的新增计容建筑面积(实测的计容建筑面积-基准容积率条件下计容建筑面积)为准。

       96号文是核定新增建筑面积,由于新增建筑面积有部分是不计容的,比如增加一些公共服务设施和地下停车场等,这部分增加的面积不需补交土地差价。因此,《管理规定》将第九条规定的所有“建筑面积”统一修改为:“计容建筑面积”,令到表述更加准确无歧义。


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