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《茂名市“房地一体”农村不动产登记发证工作实施细则》的政策解读

日期:2020-12-28 16:29:48来源:本网

相关链接:茂名市自然资源局关于印发茂名市“房地一体”农村不动产登记发证工作实施细则的通知


一、出台背景

为贯彻落实2019年中央一号文件和《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》等文件精神,加快落实省委、省政府《关于对标三年取得重大进展硬任务扎实推动乡村振兴的实施方案》,省自然资源厅《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》关于全面加强宅基地管理的任务要求,力争2020年底前基本完成“房地一体”的农村宅基地、集体建设用地确权登记发证任务,有效保障农民合法财产权益,规范我市“房地一体”农村不动产登记行为,明确各项工作规范,确保“房地一体”农村不动产登记顺利开展。结合我市实际,我局起草了《茂名市“房地一体”农村不动产登记发证工作实施细则》(以下简称《细则》)。

二、目标任务

《细则》明确全市2020年底前基本完成对符合登记发证条件的农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。同时,为避免重复发证,历史上已分别颁发合法宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的,即历史上已合法确权登记的宅基地及其地上房屋和集体建设用地及其地上建筑物、构筑物,无需换发新证。

三、政策依据

根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南(试行)》《广东省自然资源厅关于进一步明确“房地一体”农村不动产登记有关问题的通知》等文件要求制定细则内容。

四、登记范围和申请登记主体

本次确权登记范围是集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋,不包括临时性建筑物和构筑物。

根据宅基地使用权和集体建设用地使用权两种不同登记类型明确了申请登记主体。

关于登记主体因继承房屋占用农村宅基地的,需明确宅基地具有福利性质,农民获取的途径是无偿向村委会申请,宅基地的所有权是属于村集体,农民的宅基地使用权可以依法由子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民办理继承的,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

非农业户口居民(含华侨)在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的应符合以下相关要求:1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前,回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,经公告无异议或异议不成立的,由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后,城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的,不予登记。华侨身份确认及具体业务办理,根据《关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》(粤侨办〔2011〕3号)文件精神开展。合法取得需提供相关证明材料,涉及拍卖、国有资产转移等情形的应符合《中华人民共和国拍卖法》《国有资产评估管理办法》等相应政策规定要求。

五、确权登记原则

为尽可能地解决我市农村宅基地和集体建设用地历史存量问题,提高登记发证率,从“依法依规、尊重历史、为民利民”的角度出发,《细则》中就宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权的确权登记问题分阶段、分情形提出了一些处理原则。

一是对于有合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已办理村镇规划审批手续且竣工的,依法依规办理确权登记。

二是对于有合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已经竣工但未办理村镇规划审批手续的,以1993年11月1日作为时间界线,该时间节点前建成的房屋,按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记;该时间节点后建成的房屋,通过补办手续的方式来办理确权登记。

三是对于无合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已经竣工的,结合《村镇建房用地管理条例》《中华人民共和国土地管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》相关政策依据,按照1982年以前、1982年至1987年、1987年至1993年以及1993年以后等四个阶段,对不同情形提出了处理原则。经查明土地历史使用情况和现状,由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议,视情形经乡(镇、街道)人民政府(办事处)审核或经报有权批准机关补办相关审批手续后,予以确权登记。

四是指出2016年7月1日我市不动产登记全面实施后,占用宅基地建房,原则上应严格按照不动产登记相关条例和规定进行办理。

五是明确宅基地使用权按照“一户一宅”要求确权登记到户。关于“户”的认定问题,明确以“成年”作为分户的认定条件,每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。强调保障农村妇女作为家庭成员应享有的合法权益。

六是明确了继承、分家析产涉及的相关问题的处理办法。

七是关于集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权确权登记问题,按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)明确的原则,以1987年1月1日《土地管理法》实施为时间节点分阶段处理。

六、工作要求

一是明确了各级政府部分的责任分工,为工作的顺利开展提供制度保障。

二是明确各地人民政府要将项目工作费用足额纳入本级财政预算或现有部门预算资金中统筹解决,不得向申请人收费。

三是加强责任追究。明确了存在违法违规情形的相关批准、登记文件由相应职能部门按程序予以撤销或确定为无效。对违反规定的相关工作人员追究责任。

七、有效期限

本细则自发布之日起施行,有效期三年。

茂名市自然资源局

2020年12月25日


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